不動産を譲渡して生じた譲渡損失は他の不動産の譲渡益からは控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、原則として他の所得と損益通算することができずに切り捨てになってしまいます。
ただし例外として、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額のうち、下記の要件を満たすものについては、その年の他の所得(不動産所得、事業所得、給与所得など)との損益通算をすることが認められています。さらに、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。
なお、この制度は住宅借入金等特別控除(いわゆるローン控除)との併用ができます。
－特例の内容－
①損益通算
所有期間※が5年を超える居住用財産を譲渡して損失が発生し、買換資産を住宅ローンなどで購入した場合には、その損失の金額を他の所得と損益通算することができます。ただし、買換資産を取得した年の年末に、買換資産にかかる住宅ローンが残っていることが条件となります。
※所有期間は、資産を取得した日から譲渡する年の1月1日までの期間で計算します。
②繰越控除
損益通算してもなお譲渡損失の金額がある場合には、つぎの場合を除き翌年以降3年間の繰越控除が認められます。
・譲渡した居住用財産の敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
・繰越控除をする各年の年末に買換不動産にかかる住宅ローンが残っていること、各年の合計所得金額が3,000万円以下※であることが条件となります。
※合計所得金額が3,000万円以下とは、所得が給与所得のみである場合は、給与の収入金額が3,230万円以下です。
－適用がある居住用財産の範囲－
①居住用家屋（譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなった家屋を含みます）
②上記①の敷地だった土地等
③災害で滅失した居住用家屋の敷地だった土地等で、滅失した家屋を引続き所有していれば、所有期間が5年を超えるもの（災害があった日から3年経過する年の年末までに譲渡する場合に限られます）
－買換資産の範囲－
譲渡する年の前年から譲渡する年の翌年の年末までの間に取得し、かつ、取得した年の翌年の年末までに居住した又は居住することが見込まれる不動産で、床面積が50㎡以上の家屋やその敷地である土地等です。
－住宅ローンとは－
居住用財産を取得等するために、銀行等の金融機関などから借り入れたローンで、10年以上の割賦償還の方法で返済が行なわれるものです。
－適用できない場合－
・配偶者、直系血族、生計を一にする親族などに対して譲渡等する場合
・買換資産を贈与などにより取得した場合
・譲渡する年の前年・前々年に居住用財産の特別控除・軽減税率の特例、特定の居住用財産の買換え・交換の特例を適用していた場合
・譲渡する年もしくは譲渡する年の前年以前3年内に「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例」を適用している場合
・譲渡する年の前年以前3年内に既にこの特例を適用している場合
－手続き－
①損益通算
所得税の確定申告書につぎの書類の添付が必要です。
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の５用】
・売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
・譲渡をした時において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
・買い換えた居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
・買い換えた居住用財産の住宅借入金等の残高証明書
②繰越控除
・適用を受ける場合には、居住用財産の譲渡損失が生じた年分の確定申告書を提出期限までに提出し、かつ、その後も連続して買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書を添付した確定申告書を提出することが必要です。
