賃貸不動産を修繕した場合、その支出した金額のうち使用可能期間を延長させたり、その価値を高めたりした部分の金額があるときは、資本的支出となり修繕費として必要経費になりません。その区分はおおむねつぎのようになります。
| 支出の内容 | 資産・必要経費の区分 |
| ・使用可能期間の延長 ・価値の増加 |
・資本的支出として減価償却の対象 (例) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額 |
| ・維持管理費用 ・原状回復費用 |
・修繕費として必要経費 |
| ・壊れた部分の取り替え | ・取り替えたものは減価償却資産として減価償却の対象 ・除却したものは除却損として必要経費 |
ただし、これでは判断しかねる場合が多く、実務的にはつぎの取扱いが認められています。
－修繕費が20万円未満、3年以内周期の場合－
| 一つの修理や改良などの金額が20万円未満の場合 | 全額修繕費 |
| 一つのおおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良 |
－修繕費が20万円以上で資本的支出か明らかでない場合－
| イ．その支出した金額が60万円未満のとき ロ．その支出した金額が前年度終了の時における取得価額のおおむね10％相当額以下 |
イ．ロ．いずれかに該当すれば全額修繕費 |
| イ．その支出した金額の30％相当額 ロ．前年終了の時における取得価額の10％相当額 |
継続してイ．ロ．いずれか少ない金額を修繕費とし、残額を資本的支出としていればOK |
詳しくは国税庁HPをご参照下さい。
－アパートの修繕の具体例－
①入居者の退去に伴って壁紙を貼り替えた費用・・・20万円(家主負担部分)
②給湯器が旧式のため除却して最新のものに交換した・・・12万円
③外壁と鉄部の再塗装費用(塗料は従前と同等のもの)・・・300万円
④空いてる部屋を和室から洋室に変更・・・100万円
⑤旧くなった窓枠をスチールサッシからアルミサッシに変更・・・200万円
(建物の取得価額5,000万円)
①原状回復費用であるため20万円は修繕費
②給湯器2万円＜20万円 であるため12万円は修繕費
③原状回復費用であるため300万円は修繕費
④明らかに価値を高めるものとして100万円は資本的支出
⑤原状回復費用と資本的支出が混在していると認められる
200万円×30%＝60万円 ＜ 5,000万円×10%＝500万円
継続処理を前提として60万円は修繕費、140万円は資本的支出
