事業所得は自営業の方の所得です
事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業から生ずる所得をいい、主に自営業の方の所得がこれにあたります。
ただし、 不動産の貸付けから生ずる所得は事業所得ではなく、原則として不動産所得となります。
事業所得は売上から経費を控除して計算します
事業所得の金額はその年中の事業所得に係る総収入金額から必要経費を控除して計算します。
総収入金額には通常の売上のほかに、作業くずなどの売却収入、災害などで損失を受けた商品について受け取った保険金や損害賠償金なども含まれます。
また、商品を自家用に消費したり、贈与した場合にも売上があったものとして取扱われ、商品の時価相当額を総収入金額に算入します。
必要経費とは総収入金額に係る売上原価など直接に要した費用や販売費、管理費その他費用のことをいいます。
店舗と住居が併設している場合の家賃や水道光熱費などで、事業と家事の両方に係る費用については、事業に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区分できる金額を必要経費とすることができます。
不動産所得は大家さんの所得です
不動産所得とは、土地や建物などの不動産の貸付け、地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け、船舶や航空機の貸付けから生ずる所得で事業所得及び譲渡所得に該当しないものをいいます。
大家さんはもちろんのこと、ワンルームマンションのオーナーで資産運用しているサラリーマンの方も不動産所得と給与所得を合算して税金を計算するため、原則として確定申告が必要となります。
不動産所得は賃貸収入から経費を控除して計算します
不動産所得の金額はその年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を控除して計算します。
総収入金額には地代家賃のほかに、更新料、名義書換料、敷金や保証金のうち返還しないもの、共益費なども含まれます。
必要経費としては、賃貸している土地、建物に係る固定資産税、損害保険料、管理費、修繕費、減価償却費、借入金利子などがあります。
貸付けが事業的規模かどうかは5棟10室が目安です
不動産所得は、不動産の貸付けが事業として行われているかどうかによって所得金額の計算上の取扱いが異なります。
事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模（事業的規模）で行われているかどうかによって実質的に判断しますが、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、事業として行われているものとして取り扱われます。
- 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
事業的規模に該当するかどうかで不動産所得の計算が変わります
事業的規模である場合とそれ以外の場合では不動産所得の金額の計算上、以下のような違いがあります。
- 同一生計の家族に支払う給与について、事業的規模の場合には青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除の適用を受けることができますが、それ以外の場合には適用がありません。
- 青色申告特別控除について、事業的規模の場合には一定の要件を満たせば不動産所得の金額から最高65万円を控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。
- 賃貸用不動産を取り壊したり、除却した場合に生ずる資産損失について、事業的規模の場合には、その全額を必要経費に算入することができます。
その結果、不動産所得がマイナスになった場合には、他の所得と損益通算をしたり、青色申告の場合の3年間の繰越控除をうけることができます。
一方で事業的規模に該当しない場合には、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入するため、所得金額は0円が限度となりマイナスになりません。 - 賃貸料等が回収不能となり発生した貸倒損失について、事業的規模の場合には、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合には、回収不能となった収入を計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとみなして、計上した年分ごとに所得金額の計算をやり直します。
