居住用財産を譲渡して譲渡益がでた場合に、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例を使う方法があります。居住用財産を譲渡して買い換える場合には、これに代えて下記の要件を満たしていれば買い換え特例が使えます。この特例では、買換資産の取得価額に相当する金額は譲渡収入がなかったものとして譲渡所得を計算ます。
現在では譲渡収入が1億円以下でなければならないなど、だんだん要件が厳しくなってきています。
－買換えの特例の計算方法
所有期間※が10年を超え、かつ、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡し、買換資産を取得したときは以下のように取り扱われます。
（1）『譲渡資産の収入金額≦買換資産の取得価額』の場合
譲渡資産の譲渡はなかったものとみなされ課税されません。
（2）『譲渡資産の収入金額＞買換資産の取得価額』の場合
譲渡資産の収入金額のうち、買換資産の取得に充てられなかった部分だけ課税します。計算式は次のとおりです。
①譲渡収入＝譲渡資産の収入金額Ａ－買換資産の取得価額B
②必要経費＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用） × (A－Ｂ)／A
③長期譲渡所得の金額＝①－②
※所有期間は、資産を取得した日から譲渡する年の1月1日までの期間で計算します。
－譲渡資産の範囲－
①居住用家屋（譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなった家屋を含みます）
②上記①の敷地だった土地等
③災害で滅失した居住用家屋の敷地だった土地等で、滅失した家屋を引続き所有していれば、譲渡する年の1月1日に所有期間が10年を超える土地等（災害があった日から3年経過する年の年末までに譲渡する場合に限られます）
－買換資産の範囲－
譲渡年の前年か譲渡年に取得した場合は、譲渡年の翌年12月31日までに居住、譲渡年の翌年に取得する場合は、譲渡年の翌々年12月31日まで居住することが見込まれる次の不動産です。
①家屋で床面積が50㎡以上のもの
(注)マンション等の中古耐火建築物である場合には、建築後25年以内又は一定の耐震基準が証明されているものに限ります。
②上記①の敷地の用に供される土地等で面積が500㎡以下のもの
－適用できない場合－
・譲渡対価の額が1億円を超えるもの
・配偶者、直系血族、生計を一にする親族などに対して譲渡等する場合
・買換資産を贈与などにより取得した場合
・居住用財産の譲渡について、固定資産の交換の特例や収用交換等の場合の特別控除の特例などを適用する場合
・譲渡する年、譲渡する年の前年・前々年に居住用財産の特別控除・軽減税率の特例、居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例などを適用する又は適用していた場合
－手続き－
所得税の確定申告書につぎの書類の添付が必要です。
①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
②売却した居住用財産の登記事項証明書など
③譲渡契約締結日の前日において住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合や、譲渡日前10年内において住民票に記載されていた住所を異動したことがある場合は、戸籍の附票の写しなど
④売却した居住用財産に係る売買契約書の写しなどで、その譲渡価額が1億円以下であることを明らかにするもの
⑤ 買い換えた居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
⑥買換資産が築25年を超える中古の耐火建築物の場合は、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の写し又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約（一定の要件に適合する保険契約で、買換資産である家屋の取得の日前2年以内に締結されたもの）が締結されていることを証する書類
⑦譲渡年の翌年に買換資産を取得する見込みである場合は、⑤・⑥に代えて「買換（代替）資産の明細書」（この場合、⑤・⑥は、取得をした日から4か月以内に提出が必要です。）
