居住用の家屋と敷地を譲渡して利益が出た場合には、その譲渡益から3000万円控除できる制度があります。
都心部であったり敷地面積が広い場合は、譲渡益が3000万円を超えるような場合もあります。
なお、その場合も所有期間が10年超であることなどの一定の要件がありますが、その超える部分が6000万円までは一般の譲渡益より低い税率（居住用の軽減税率）が適用されます。
この居住用の3000万円控除という制度には所有期間などの要件もなく、多くの場合この制度により税負担が生じないで済んでいます。
－適用要件－
・自分が住んでいる家屋とその敷地（借地権を含む、以下敷地等）であること
・以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・家屋を取り壊した場合は、つぎの2つの要件に当てはまること
①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
・売った年の前年及び前々年にマイホームの買換えなどの他の居住用財産に係る特例を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売る相手が親子や夫婦など特別な関係にある者でないこと
この居住用の3000万円控除は、大変使い勝手のよい制度ですがつぎのような事例がありました。
ご主人は退職後まもなく体調を悪くして、入居金を支払って有料老人ホームに入りました。
しばらくは夫婦が共に住んでいた自宅で生活していましたが、そのうち奥様も通うのが大変なので同じ有料老人ホームには入り、住民票も移しました。
ご主人が亡くなり、自宅は奥様が相続しました。自身は老人ホームに入っていることから、相続した自宅は不要なので第三者に譲渡しました。
この場合、奥様は自宅に長い間住んではいましたが、自宅が自分の所有になってからは一度も住んでいません。この場合は、残念ながら自分の所有にになってからは一度も住んでいないので、この居住用の3000万が適用できませんでした。大変気の毒な事例でした。
∞∞ 吉岡 ∞∞
