Archive for the ‘コラム’ Category

【コラム】退職金等の源泉徴収とふるさと納税

2017-05-01

－退職所得の源泉徴収－
退職給付を一時金で受け取った場合は退職所得となり、原則として他の所得と分離して所得税額や住民税額の計算をします。
退職金等の支払者に「退職所得の受給に関する申告書」を提出している場合は、退職金等の支払者が所得税額・復興特別所得税額及び住民税を計算し源泉徴収するため、原則として確定申告の必要ありません。

－ふるさと納税－
自分の選んだ自治体にふるさと納税をした場合に、寄附額のうち2,000円を越える部分について、所得税と住民税から原則として全額が控除される制度です。
控除を受けるための手続きとしては、ふるさと納税を行った翌年に確定申告を行う必要があります。
ふるさと納税の控除額のうち、確定申告により所得税分が控除され、所得があった年の翌年の住民税から残りが控除されます。なお現在では、ふるさと納税先の自治体数が5団体以内であれば、ふるさと納税を行った各自治体に申請することで確定申告が不要になる「ふるさと納税ワンストップ特例制度」も実施されています。

－住民税の源泉徴収からの控除の可否－
個人住民税は、原則として1月1日現在の住所地において、その前年中に生じた所得に対してその翌年に課税する前年所得課税主義をとっています。
しかし、退職所得にかかる住民税は、他の所得と分離して退職所得の発生した年に課税する現年分離課税主義をとっています。

ふるさと納税の控除額のうち住民税部分は所得があった年の翌年の住民税から控除されるため、現年分離課税主義をとっている退職所得からは控除されないことになっています。

∞∞　吉岡　∞∞

 

【コラム】不動産の取得にかかる税金②

2017-04-21

－不動産取得税の概算計算－
不動産販売業者の価格表に記載されていたとします。

(事例) 8,240万円 (うち消費税240万円)

まず、この場合の概算の固定資産税評価額を求めます。

取得価額 価格水準 概算固定資産税評価額
建物 3,240万円
(120㎡)		 建築家価額
50%～70%		 3,240万円 ×(仮)60%＝1,944万円
土地 5,000万円
(100㎡)		 公示地価の70% 5,000万円×(仮)70%＝3,500万円


＜＜不動産取得税の計算式＞＞

建物 (固定資産税評価額－1,200万円(注1))×3%(注2)
土地 (固定資産税評価額)×1/2(注3)× 3%(注2)－軽減額(注4)

(注1)新築住宅で床面積が50㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円が控除されます。
(注2)平成30年3月31日までの税率です。
(注3)平成30年3月31日までは1/2します。
(注4)土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍(200㎡までが限度)×3%

建物及び土地について上記計算式に事例を当てはめるとつぎのようになります。
①建物の不動産取得税の概算
(1,944万円－1,200万円)×3%＝223,200円

②土地の不動産取得税の概算
(イ)3,500万円×1/2×3%＝525,000円
(ロ)軽減額
3,500万円×1/2/÷100㎡＝175,000円/㎡
175,000円／㎡×200㎡(120㎡×2＝240㎡＞200㎡　∴200㎡)×3%＝1,050,000円
(ﾊ)(イ)－(ロ)　＜0　∴0

不動産取得税の概算
建物 223,200円
土地 0円
合計 223,200円


－登録免許税の概算－
＜＜不動産取得税の計算式＞＞
売買の場合はつぎのようになります。

建物 固定資産税評価額×1.5%(注)
土地 固定資産税評価額×1.5%(注)

(注)平成32年3月31日までの税率です。

建物及び土地について上記計算式に事例を当てはめるとつぎのようになります。
①建物の登録免許税の概算
1,944万円×1.5%＝291,600円

②土地の登録免許税の概算
3,500万円×1.5%＝525,000円

登録免許税概算
建物 291,600円
土地 525,000円
合計 816,600円

 

∞∞　吉岡　∞∞

【コラム】不動産の取得にかかる税金①

2017-04-20

ときどき不動産セミナーなどで「不動産の取得の際にも税金がかかります。」とお話しすると、どのくら位かかるのでしょうかと聞かれることがあります。
契約の際の印紙税は取引金額で決まりますし、建物にかかる消費税・地方消費税は不動産の価額表に明示されています。
簡単ではないのが不動産取得税と登録免許税です。これらは計算の仕組みが複雑なこともありますが、これらはそもそも固定資産台帳に登録されている評価額がわからないと計算できないのです。
新築建物の場合だと、未だ固定資産台帳にさえ登録されていません。したがって、これらの税金は概算ということになります。

－印紙税－
契約書に貼る印紙税は、契約金額に応じて税額が決まっています。なお、消費税が区分表示されている場合は、消費税額は金額に含みません。
具体的には国税庁HPで確認して下さい。

(例) 8,240万円 (うち消費税240万円)
印紙税：5,000万円＜8,000万円≦1億円　⇒　3万円


－消費税・地方消費税－
不動産販売業者の価格表に記載されています。

(例) 8,240万円 (うち消費税240万円)

ちなみに消費税は土地には課税されませんから、土地と建物のそれぞれの価額はつぎのようになります。
240万円÷8%＝3,000万円
建物価額：3,000×(1＋0.08)＝3,240万円(うち消費税240万円)
土地価額：8,240万円－3,240万円＝5,000万円

 

∞∞　吉岡　∞∞

 

【コラム】不動産の担税力と税金

2017-04-19

－担税力－
担税力とは、税金を負担する能力のことです。
所得税は所得に担税力を見出し、相続・贈与税は財産の移転に担税力を見出し、消費税はその消費に担税力を見出して課税されます。では、契約書や領収書に貼る印紙税はどうでしょうか。印紙税の課税根拠は契約書や領収書などの文書の背後にある経済取引に担税力があるのだとされています。
よく税金は取れるところからとると言われますが、一面ではそのとおりだといえます。

－不動産にまつわる税金－
不動産の取得・保有・売却、相続・贈与の全ての局面で担税力があるとして、さまざまな税金が課されます。

国　税 地方税
取　得 建物等を取得すれば「消費税」、契約書や領収書等には「印紙税」、不動産を登記すれば「登録免許税」が課税されます。 不動産を取得すると「不動産取得税」、建物等を取得すれば消費税とともに「地方消費税」が課税されます。
保　有  － 不動産を保有することにより「固定資産税・都市計画税」が課税されます。
不動産を賃貸することによりその所得に対して「所得税・復興特別所得税」、土地や住宅以外の収入等に対しては「消費税」が課税されます。 不動産を賃貸することによりその所得に対して「住民税」、賃貸の規模によっては「事業税」、土地や住宅以外の収入等に対しては「地方消費税」、償却資産に対しては「固定資産税（償却資産）」が課税されます。
売　却 不動産を売却すれば「譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税」、売却した不動産が建物等の場合は「消費税」、契約書や領収書等には「印紙税」が課税されます。 不動産を売却すれば「譲渡所得にかかる住民税」、売却した不動産が建物等の場合は消費税とともに「地方消費税」が課税されます。
相続・贈与 相続の場合は「相続税」、 贈与の場合は「贈与税」が課税されます。 贈与の場合は「不動産取得税」が課税されます。

 

∞∞　吉岡　∞∞

【コラム】税務署の処分に納得がいかない場合の手続き

2017-04-12

今日の日本経済新聞の朝刊で、サッポロビールが一旦納めた税金の還付を求めて国を訴えたとする記事がありました。

当初の「極ゼロ」が一般の発泡性酒類に該当した場合に払うべきだった酒税との差額分115億円を納税した。
だが、サッポロはその後の社内調査で当初の製品が「第三のビールにあたるとの確証を得た」として、税の返還を要求。しかし国税当局は退け、昨年10月には国税不服審判所への審査請求も棄却された。
税の返還を求めて訴訟を起こす場合、国税不服審の結論から半年以内に決める必要がある。
ギリギリ半年たった11日に提訴に踏み切った背景には、「ここで返還を断念すれば、株主に説明がつかない」との判断があったようだ。
(日経4月19日朝刊)

税務調査などでの税務署の処分に納得がいかない場合は、手続きとしては2通りあります。一つは、税務署長に再調査の請求をする方法です。もう一つは国税不服審判所に審査請求をする方法です。それでもなお不服があるときは、裁判所に訴訟を起こすことになります。なお、税務訴訟の場合は国税不服審判所への審査請求を経なければならないことになっていて、いきなり訴訟は出来ないことになっています。

－再調査の請求－
税務署長の処分に不服があるときは、処分の通知を受けた日の翌日から３か月以内に税務署長に対して再調査の請求を行うことができます。税務署長はその処分を改めて見直しを行い再調査決定書を納税者に通知することになっています。しかし、一度した処分を見直してもらったところで期待が持てない場合は、この再調査の請求を経ずに、直接国税不服審判所長に対して審査請求を行うこともできます。なお、この再調査の請求に係る決定により、納税者にとって不利となるような変更はありません。

－審査請求－
国税不服審判所長に対しての審査請求となります。なお、この裁決により、納税者にとって不利となるような変更がされることはありません。
直接審査請求を行う場合・・・税務署長の処分の通知を受けた日の翌日から3か月以内
税務署長に対する再調査の請求を経てから行う場合・・・再調査決定書により通知された日の翌日から1か月以内

－訴訟－
国税不服審判所長の裁決を受けた後、なお処分に不服があるときは、その通知を受けた日の翌日から6か月以内に裁判所に訴訟を起こすことができます。

サッポロビールの場合、まず税務署長に再調査の請求をしたようです。その結果、再調査決定が不服であったため、国税不服審判所長に審査請求したものと思われます。さらに国税不服審判所長の裁決に不服があったため、その裁決後6ヶ月以内に裁判所に原処分取消訴訟を起こしたものと思われます。

 

∞∞　吉岡　∞∞

【コラム】不動産の投資利回り

2015-05-30

住宅の売り出し価額は建設業者等の原価と利益から構成されます。しかし、一旦市場に出回ると中古物件となりその価額は基本的には投資利回りで決定されることになります。

例えばファミリータイプの4,000万円の新築マンションを購入し賃貸に出した場合、家賃が月額15万円見込めるとすると年間家賃収入は180万円となります。
この賃貸物件を一定期間経過後に売りに出した場合、市場の期待表面利回りが10%だとすると市場価額は1,800万円ということになります。この場合の購入価額と売却価額の差損は2,200万円となります。
取得から売却までの一定期間で実質手取額の合計額が2,200万円以上ならばこの投資の利回りはプラス、それ未満ならマイナスということになります。

不動産投資というとどうしても表面利回りに目が行きがちです。老朽化が進んでいる中古マンションや戸建で敷地が狭隘な物件等は物件価額が低くなりがちです。その結果、売り出し時点での表面利回りは高くなり魅力的な物件に見えてしまいます。
不動産投資をするにあたっては、不動産の将来の処分価額まで見据えた上で物件の選別をしたいものです。

【コラム】生命保険の考え方

2015-05-10

生命保険における保険料は、純保険料と付加保険料から成り立っています。
純保険料は予定死亡率と予定利率から求められます。付加保険料は保険会社の
運営のための事業費を予定事業費率として見込んだものです。

死差益・・・保険会社の用いる予定死亡率は、実際の死亡率よりも高く設定されて
いるため必ず死差益がでることになっています
利差益・・・予定利率は、運用利回りのことで実際の利回りが予定利率を上回ると
利差益、逆に下回ると利差損となります。現在では国債の利回りをベースとした
標準利率という考え方が導入されたため、利差損(逆ザヤ)はでにくくなっています。
費差益・・・予定事業費率により保険会社の予定事業費を保険料に上乗せします。
予定事業費が実際の事業費を上回れば費差益がでます。最近では新興の
ネット系保険会社の出現により費差益は減少傾向にあるとされています。

予定死亡率に影響を与えるほどの出来事(パンデミック、巨大災害、戦争など)が
ない限り、3利源(死差益・利差益・死差益)により保険会社はほぼ儲かる仕組みに
なっています。
これをもって「保険会社をもうけさせるだけだから保険には入らない。」という意見を
聞くことがあります。大手14 社の基礎利益の合計額は、平成25年度で2兆円超えて
いますので、この意見は一面ではそのとおりだと思います。

ところで、35歳の男性の死亡率は0.00105(生保標準生命表2007より)で、10万に
対して向こう1年間に亡くなるのはたった105人です。
しかし、一家の稼ぎ頭が運悪くこの105人の中に入ってしまうと、残された家族は
その後悲惨な人生を歩むことになります。
保険金が全てを担ってくれるわけではありませんが、保険金は少なくともその後の
金銭的な苦労を軽減してくれます。
このように考えれば、月々の保険料でこのような事態へのリスクヘッジをしておく
という考え方もあると思います。

【コラム】バーゼル規制、住宅ローンにも影響？

2015-05-02

日本の銀行は国債発行額の1割強(128兆円)を保有しているとされていますが、
その利率は非常に低いものになっています。
もし将来金利が上昇すれば、銀行保有の国債は値下がりします。
「日銀の試算では金利が2%上昇すると邦銀が持つ国債の価値は10兆円強
減る。(日経新聞4/26)」のだそうです。

国際的に活動する銀行には、バーゼル規制というのがあって、銀行が持つ国債
など将来の金利上昇リスク資産に対して、現在一定の規制が検討されています。
この規制が導入されると、銀行は国債の保有残高を減らすために売るか、
資本を積みます必要が出てきます。

銀行には、国債と同様な金利リスク資産として、長期の住宅ローンがあります。
銀行は資本の積み増しを押さえるために、将来的には長期の住宅ローンの
貸し出しを絞る可能性も取りざたされています。

今は、住宅ローンは借り手有利ですが、住宅購入を考えておられる方は、
目先の住宅の市況だけではなく、このバーゼル規制の動向にも注意を払う
必要があそうです。

【コラム】財産債務調書で財産が丸見え!?

2015-01-19

平成２７年度税制改正大綱が公表されました。マスコミ等ではあまり取り
あげられていませんが、 現行の「財産及び債務の明細書」が衣替えして、
「財産債務調書」となります。これにより、 時価３億円以上の財産を保有
される方は財産の中身が税務署に丸見えとなります。

  現　　行 改　正　案
名称 財産及び債務の明細書 財産債務調書
提出基準 所得金額2,000万円以上 所得金額2,000万円以上財産価額3億円以上
など
記載事項 財産の種類、数量、価額 財産の種類、数量、価額財産の所在、有価証券の銘柄等
財産の評価 取得価額、見積価額、固定資産税評価額、時価などがあり、一貫性なし 原則：時価（見積価額も可）有価証券は取得価額も記載

 

【ご挨拶】年頭のご挨拶を申し上げます

2015-01-05

今年も税制が大きく変わります。消費税につづき相続税も・・・。

大きな変化に、柔軟に対応できるように、所員一同明るく元気に
専門家として皆様のご　「羊」　望にお答え出来るよう努力いたします。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

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