不動産を譲渡して生じた譲渡損失は他の不動産の譲渡益からは控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、原則として他の所得と損益通算することができずに切り捨てになってしまいます。
ただし、例外として、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡した結果譲渡損失が生じた場合に、買換資産を住宅ローで購入したときには、その年の他の所得(不動産所得、事業所得、給与所得など)との損益通算や控除しきれない損失の金額の3年間の繰越控除の制度があります。
さらにもう一つ、住宅ローンが残っているマイホームを譲渡して譲渡損失が生じた場合に、その損失の金額のうち下記の要件を満たすものについては、買換資産を取得しなくてもその損失と他の所得との損益通算や3年間の繰越控除ができる制度があります。
この制度の趣旨は、マイホームを住宅ローンで買ったものの、その後値下がりしてマイホームを売っても住宅ローンの弁済がしきれない場合に、そのしきれない額について税制で一部救済しようというものです。
－特例の内容－
①損益通算
所有期間※が5年を超える住宅ローンのある居住用財産を、住宅ローンの残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときは、その譲渡損失は他の所得と損益通算することができます。この場合の損失の金額は売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります
※所有期間は、資産を取得した日から譲渡する年の1月1日までの期間で計算します。
②繰越控除
益通算してもなお譲渡損失の金額がある場合には、翌年以降3年間の繰越控除が認められます。ただし、繰越控除をする各年の合計所得金額が3,000万円以下※であることが条件となります。
※合計所得金額が3,000万円以下とは、所得が給与所得のみである場合は、給与の収入金額が3,230万円以下です。
－適用がある居住用財産－
①居住用家屋（譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなった家屋を含みます）
②上記①の敷地だった土地等
③災害で滅失した居住用家屋の敷地だった土地等で、滅失した家屋を引続き所有していれば、所有期間が5年を超えるもの（災害があった日から3年経過する年の年末までに譲渡する場合に限られます）
－住宅ローンとは－
居住用財産を取得等するために、銀行等の金融機関などから借り入れたローンで、10年以上の割賦償還の方法で返済が行なわれるものです。
－適用できない場合－
・譲渡した居住用財産にかかる住宅ローンが、譲渡契約締結の日の前日に残っていない場合または譲渡の収入金額に満たない場合
・配偶者、直系血族、生計を一にする親族などに対して譲渡等する場合
・譲渡する年の前年・前々年に居住用財産の特別控除・軽減税率の特例、特定の居住用財産の買換え・交換の特例を適用していた場合
・譲渡する年もしくは譲渡する年の前年以前3年内に「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例」を適用している場合
・譲渡する年の前年以前3年内に既にこの特例を適用している場合
－手続き－
①損益通算
所得税の確定申告書につぎの書類の添付が必要です。
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の５の２用】
・売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
・譲渡をした時において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
・譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（譲渡契約締結日の前日のもの）
②繰越控除
・繰越控除 損益通算の特例の適用を受けた年分の所得税につき期限内申告書を提出した場合であって、その後において連続して確定申告書を提出し、かつ、繰越控除の特例の適用を受ける年分の確定申告書を提出する必要があります。
