－5棟10室基準－
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかによって、賃貸建物の取り壊した場合などの資産損失、賃貸料の貸倒損失、業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除、青色申告特別控除の65万円控除などにおいて、不動産所得の計算が異なってきます。
事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上で判断するとされていますが、実務上つぎの場合は事業として扱ってよいことになっています。
・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
－一棟貸しの場合－
10室以上あるアパートを家賃保証で管理会社に一棟貸ししたような場合、上記5棟10室基準の5棟の要件を満たしていないため、事業的規模に該当しないことになるでしょうか。
この場合は、あくまでも部屋数が10室あるので5棟10室基準の10室の要件を満たしているので、事業的規模として扱ってよいようです。
－土地の貸付の場合－
建物だけでなく土地の貸付も不動産所得になります。祖先が地域の大地主だったなどの場合、広大な宅地を他人が家を建てるために貸し付けているケースをときどき見かけます。このような土地の貸付の場合、事業的規模か否かの判定はどのようになるのでしょうか。
この場合も、5棟10室基準で判定するようです。その地域の実情・個々の実態等を考慮したうえで、1室の貸付けに相当する土地の貸付件数をおおむね5としてよいようです。あくまでも社会通念上で判断するのが原則ですが、これにしたがい単純計算すると50件の貸付件数があれば10室に相当するので、5棟10室基準を満たし、事業的規模ということになります。
例えば、アパートの貸室が5室、不動産の貸付件数が25件だと、不動産の貸付が5室分になり貸室が10室相当になるので、5棟10室基準を満たしていることになります。
