－5棟10室基準－
不動産の貸付けが事業として行われているか業務として行われているかによって、不動産所得の計算が異なる場合があります。
事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上で判断するとされていますが、実務上つぎの場合は事業として扱ってよいことになっています。
・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
－事業的規模と業務的規模の所得税の取扱いの違い－
いわゆる5棟10室基準と呼ばれているものですが、不動産の貸付が事業的規模なのか業務的規模なのかによって、つぎのような違いがあります。
・賃貸用不動産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産貸付けが事業的規模の場合その全額を必要経費に算入することができます。その結果不動産所得が赤字になれば他の所得と損益通算することができます。一方、業務的規模の場合はその年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。つまり赤字部分は切り捨てになってしまいます。
・賃貸料が貸倒れになった場合、不動産貸付けが事業的規模だと回収不能となった年分の必要経費に算入することができます。一方、業務的規模の場合は賃貸料を収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直すことになります。
・青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業的規模の場合に限られ、業務的規模の場合はその適用がありません。
・青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業的規模の場合で一定の要件を満たせば最高65万円が控除を適用できますが、業務的規模の場合は最高10万円までとなります。
－共有の場合－
5棟10室基準について、不動産を共有している場合の判定をどうするのかということがあります。例えば、2DKで部屋数が14室の賃貸アパートを親から姉妹が2分の1ずつの共有で相続したような場合、14室÷2人＝7室／1人なので業務的規模なのか、共有とはいえそれぞれが14室をもっていると考え事業的規模とみるのか迷います。この場合は、それぞれが14室を持っていると考え、姉妹ともに事業的規模となります。
