住宅の売り出し価額は建設業者等の原価と利益から構成されます。しかし、一旦市場に出回ると中古物件となりその価額は基本的には投資利回りで決定されることになります。
例えばファミリータイプの4,000万円の新築マンションを購入し賃貸に出した場合、家賃が月額15万円見込めるとすると年間家賃収入は180万円となります。
この賃貸物件を一定期間経過後に売りに出した場合、市場の期待表面利回りが10%だとすると市場価額は1,800万円ということになります。この場合の購入価額と売却価額の差損は2,200万円となります。
取得から売却までの一定期間で実質手取額の合計額が2,200万円以上ならばこの投資の利回りはプラス、それ未満ならマイナスということになります。
不動産投資というとどうしても表面利回りに目が行きがちです。老朽化が進んでいる中古マンションや戸建で敷地が狭隘な物件等は物件価額が低くなりがちです。その結果、売り出し時点での表面利回りは高くなり魅力的な物件に見えてしまいます。
不動産投資をするにあたっては、不動産の将来の処分価額まで見据えた上で物件の選別をしたいものです。
