不動産等の譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得があります
不動産を譲渡したときの譲渡所得及び税額は、給料など他の所得と分けて計算する分離課税となっています。
不動産等の譲渡所得は売却収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
さらに税額については、譲渡した不動産の所有期間によって譲渡所得を区分して計算します。
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える不動産の譲渡を長期譲渡所得といい、5年以下のものを短期譲渡所得といいます。
この区分により以下のように税率が異なります。
長期譲渡所得
所得税及び復興特別所得税 15.315％ 住民税 5％
短期譲渡所得
所得税及び復興特別所得税 30.63％ 住民税 9％
購入代金の他にも取得費になるものがあります
取得費は、譲渡した不動産の購入代金や取得時の仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税など資産の取得に要した金額に、取得後に支出した設備費や改良費を加えた金額になります。
ただし、事業所得や不動産所得の計算上、必要経費に算入したものは含まれません。
譲渡した不動産が建物の場合は、取得時から譲渡時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を上記の取得費から控除します。
先祖代々の土地など取得費がわからない場合には、譲渡収入金額の5％相当額を概算取得費とすることができます。
また、実際に計算した取得費よりも概算取得費の方が高い場合にも概算取得費を使うことができます。
譲渡費用には譲渡時の仲介手数料、印紙代など譲渡のために直接要した費用のほか、土地を更地にして売却するために建物を取り壊した場合の取り壊し費用なども含まれます。
マイホームを譲渡した場合には特例があります
譲渡した不動産がマイホーム(居住用財産)である場合で一定の要件を満たす場合には、次のような特例を受けることができます。
居住用財産の特別控除の特例
譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
居住用財産の軽減税率の特例
通常の税率よりも低い税率で所得税及び復興特別所得税、住民税を計算することができます。
課税長期譲渡所得の金額のうち6,000万円以下の部分
→ 所得税及び復興特別所得税 10.21％ 住民税4％
課税長期譲渡所得の金額のうち6,000万円を超える部分
→ 所得税及び復興特別所得税 15.315％ 住民税5％
居住用財産の買換えの特例
居住用財産を譲渡して、その売却収入で新しく居住用財産を買い換えた場合には譲渡の全部又は一部をなかったものとみなします。
特例の併用
居住用財産の特別控除の特例と居住用財産の軽減税率の特例は併用することができます。
また、居住用財産の買換えの特例は、居住用財産の特別控除の特例と居住用財産の軽減税率の特例のいずれも併用することができません。
また、これらの特例の適用を受けた場合には、新しく居住するようになった居住用財産について住宅ローン控除を受けることができませんのでご注意ください。
一定の事業用財産を買い換えた場合には特例があります
一定の要件を満たす事業用の不動産等を譲渡して、その売却収入で一定の要件を満たす事業用の不動産等を取得した場合において、買換資産の取得の日から１年以内に事業の用に供するなどの要件を満たすときは買換えの特例を受けることができます。
収用等があった場合には特例があります
土地建物等が収用等された場合において、一定の要件を満たすときは次のような特例を受けることができます。
収用等の場合の特別控除の特例
譲渡所得から最大5,000万円を控除することができます。
収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
収用等により受け取った対価補償金でその代わりになる同種の財産（代替資産）を取得した場合には譲渡の全部又は一部をなかったものとみなします。
優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合などの軽減税率の特例
国、地方公共団体等に対する土地等の譲渡や収用交換等による土地等の譲渡など一定の譲渡に該当する場合には、長期譲渡所得の税率が軽減されます。
課税長期譲渡所得の金額のうち2,000万円以下の部分
→ 所得税及び復興特別所得税 10.21％ 住民税4％
課税長期譲渡所得の金額のうち2,000万円を超える部分
→ 所得税及び復興特別所得税 15.315％ 住民税5％
特例の選択適用
収用等の場合の特別控除の特例と収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例はいずれか一方の選択適用となります。
また、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例は、収用等の場合の特別控除の特例と収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例、いずれの特例とも併用はできません。
その他にも様々な特例間の選択適用関係がありますので、ご自身の状況に応じて最も有利になる特例を選択するようにご留意ください。
