相続税や贈与税で土地の評価が必要になる場合があります。
比較的大きな宅地を評価する場合は、平成29年までは「広大地の評価」という方法がありました。
通達改正の趣旨
この従来の広大地の評価に係る広大地補正率は、個別の土地の形状等とは関係なく面積に応じて比例的に減額するものであるため、社会経済情勢の変化に伴い、広大地の形状によっては、それを加味して決まる取引価額と相続税評価額が乖離する場合が生じていた。
また、従来の広大地の評価の適用要件は、・・・「定性的（相対的）」なものであったことから、広大地に該当するか否かの判断に苦慮するなどの問題が生じていた。
広大地評価の適用の有無の判断や減額の程度が、評価する税理士によってバラツキがありました。ここに目をつけて、税理士が不動産鑑定士と組んで「見直し税理士」なるものが出現し、多額の成功報酬を請求するようなことがあったそうです。
この広大地の評価方法に代わって、平成30年１月1日以降の相続・贈与税からは、「地積規模の大きな宅地の評価」という方法になりました。
・地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいいます。
・路線価地域に所在するものについては、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。
・指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地が対象から除かれます。
・地積規模の大きな宅地の評価を算式で示せば次です。
| 評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積(㎡)
規模格差補正率 ＝｛（Ⓐ × Ⓑ ＋ Ⓒ）／（地積規模の大きな宅地の地積（Ⓐ））｝ × 0.8 ※Ⓑ Ⓒは、三大都市圏、三大都市圏以外の地域ごとに定められています。 |
上記の規模格差補正率は「1」を超えることはないため、地積規模の大きな宅地に該当すれば、2割以上の減額になります。
∞∞ 吉岡 ∞∞
