住宅の取得、譲渡、保有、相続については、様々な税務上有利な特例があります。
・住宅借入金等特別控除（ローン控除）
・マイホームを売ったときの3,000万円の特別控特例
・マイホームを譲渡した場合の軽減税率の特例
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
・小規模居住用宅地等の特例
・その他、不動産取得税、固定資産税、登録免許税 等々
住宅について税金を優遇するのは、仮に住宅を売って利益が出たからといってストレートに課税してしまうと、つぎに住む住宅が買えなくなってしまいます。相続が発生したからといって相続税をまるまるかけてしまうと相続人の住む家がなくなってしまいます。
この他住宅関連産業は裾野が広いことから、景気対策として税制が利用されて来た面もあります。
このような住宅にかかる税務上の特例は、原則として住宅に実際に住んでいることが条件です。例外的にやむを得ない理由により、実際に住んでいなくても特例が受けられる場合があります。
例えば、住宅借入金等特別控除（ローン控除）は転勤等で住宅に住めなくなった場合であっても、家族が引き続き住んでいればローン控除が受けられます。
また、被相続人の居住用財産を売ったときの特例や小規模居住用宅地等の特例では、介護等が必要になったため老人ホーム等に入居した場合であっても、特例の適用が可能となっています。
ところで、被相続人の居住用財産を売ったときの特例と小規模居住用宅地等の特例老人ホーム等への入居の場合では、両者は微妙に取り扱いがことなるので注意が必要です。
－被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例－
自宅から老人ホーム等に移るときには要介護等の認定をうけていなければなりません。
| 被相続人が、・・・要介護認定若しくは要支援認定又は・・・障害支援区分の認定を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、被相続人がその認定を受けていたかにより判定します。国税庁HP（👈クリック） |
－小規模居住用宅地等の特例－
必ずしも自宅から老人ホーム等に移るときには要介護等の認定を受けている必要はなく、相続時に要介護等の認定を受けていれば適用があります。
| 「被相続人の居住の用」には、被相続人の居住の用に供されていた宅地等が、養護老人ホームへの入所など被相続人が居住の用に供することができない一定の事由（次の(1)又は(2)の事由に限ります。）により相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合（省略）におけるその事由により居住の用に供されなくなる直前の被相続人の居住の用を含みます。国税庁HP（👈クリック）
(1) 介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定若しくは同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人又は介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた被相続人が次に掲げる住居又は施設に入居又は入所をしていたこと。 |
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