【相続税】アパートを建てれば相続税の節税になる?

-不動産の相続税評価方法-

評価方法 価格水準
建物 固定資産税評価額 建築家価額の50%~70%
土地 路線価 公示地価の80%


-貸家(入居率100%)の場合-

 評価方法
建物(貸家) 固定資産税評価額×(1-0.3:借家権割合)
土地(貸家建付地) 路線価×(1-借地権割合※×0.3:借家権割合)

※借地権割合は国税庁HPの路線価図に路線価と一緒に表示されています。
(例)当事務所の所在地(千代田区神田神保町2-14)だと路線価図で960Cとなっています。これは路線価960千円/㎡、借地権割合70%ということを表しています。

記号 A B C D E F G
借地権割合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%


-手持ち資金又は借入でアパートを建築-

(例)駐車場(相続税評価100)事業をやめて、その土地の上に手持ち資金100で賃貸アパート建築しアパート事業を開始しました。敷地の借地権割合はD(60%)とします。

現状 アパート建築 賃貸開始(入居率100%)
資金 100 建物 (仮)60 建物 60×(1-60×0.3)=42
駐車場 100 土地 100 土地 100×(1-0.6×0.3)=82
200 160 124

手持ち資金100、駐車場(更地)100のまま相続を迎える場合に比べて、資金100でアパートを建てたことにより、相続財産を△76(200-124)圧縮することができました。

-留意点-
・アパート事業には、入退去手続き、家賃の延滞、入居者同士のトラブル、建物の日常的な管理、所得税の申告等々を伴い、それなりの覚悟をもって始める必要があります。

・アパート事業は30年程度はつづきます。最初の10年くらいはよいのですが、つぎの10年になると屋根・外壁・鉄部の塗装などの大規模な修繕が必要となります。また、どうしても内装や外観が古くなり入居率も落ちてきます。さらにつぎの10年になると建物の老朽化に伴いメンテナンス費用の増加、入居率の低下、家賃の値下げなどが避けられなくなります。

・銀行借入でアパートを建てる場合は、入居率の低下や家賃の値下げなどに伴う収入の減少、建物の老朽化に伴う費用の増加を見込んだ将来キャッシュフローを計算し、借入の返済が十分可能かどうか検討しておく必要があります。

・不動産会社による一括借り上げもありますが、2年毎に家賃の見直しがあるなどの場合がありますので、条件をよく調べておくことが大切です。

∞∞ 吉岡 ∞∞

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