【所得税】不動産所得の場合の修繕費

賃貸不動産を修繕した場合、その支出した金額のうち使用可能期間を延長させたり、その価値を高めたりした部分の金額があるときは、資本的支出となり修繕費として必要経費になりません。その区分はおおむねつぎのようになります。

 支出の内容  資産・必要経費の区分
・使用可能期間の延長
・価値の増加
・資本的支出として減価償却の対象
(例)
建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
・維持管理費用
・原状回復費用
・修繕費として必要経費
・壊れた部分の取り替え ・取り替えたものは減価償却資産として減価償却の対象
・除却したものは除却損として必要経費

 

ただし、これでは判断しかねる場合が多く、実務的にはつぎの取扱いが認められています。

修繕費が20万円未満、3年以内周期の場合

一つの修理や改良などの金額が20万円未満の場合 全額修繕費
一つのおおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良

 

修繕費が20万円以上で資本的支出か明らかでない場合

イ.その支出した金額が60万円未満のとき
ロ.その支出した金額が前年度終了の時における取得価額のおおむね10%相当額以下
イ.ロ.いずれかに該当すれば全額修繕費
イ.その支出した金額の30%相当額
ロ.前年終了の時における取得価額の10%相当額
継続してイ.ロ.いずれか少ない金額を修繕費とし、残額を資本的支出としていればOK

詳しくは国税庁HPをご参照下さい。

 

アパートの修繕の具体例
①入居者の退去に伴って壁紙を貼り替えた費用・・・20万円(家主負担部分)
②給湯器が旧式のため除却して最新のものに交換した・・・12万円
③外壁と鉄部の再塗装費用(塗料は従前と同等のもの)・・・300万円
④空いてる部屋を和室から洋室に変更・・・100万円
⑤旧くなった窓枠をスチールサッシからアルミサッシに変更・・・200万円
(建物の取得価額5,000万円)

①原状回復費用であるため20万円は修繕費
②給湯器2万円<20万円 であるため12万円は修繕費
③原状回復費用であるため300万円は修繕費
④明らかに価値を高めるものとして100万円は資本的支出
⑤原状回復費用と資本的支出が混在していると認められる
200万円×30%=60万円 < 5,000万円×10%=500万円
継続処理を前提として60万円は修繕費、140万円は資本的支出

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