【コラム】賃貸と比較する住宅の購入

現在、空前の低金利です。
コロナ禍で不動産価値は弱み含みのようですが、住宅としての不動産なら当面の不動産市況は考えなくてよいので、検討してもよいかもしれません。

住宅価値は、なんとなく買った値段がそのまま続くと思い込みがちですが、必ず値下がりするという前提の方がよいと思います。

値下がりするなら買わない方がよいかというとそうではありません。
家族には住むところが必要だからです。

住宅の購入コストと比較するのは賃貸住宅の家賃です。


今、35年の固定金利でも1%(諸費用を除く)を切ったものがあるようです。
仮に5,000万円、1%、35年、元利金等で借り入れると、毎月の返済が141,142円、支払総額59,279,814円です。

住宅の取得には、初期費用とは別に毎年の固定資産税、修繕費、損害保険料などの維持コストがかかります。
マンションだと、管理組合費や修繕積立金が必要です。

維持管理費は、購入する物件によってばバラツキがあると思いますが、仮に年間60万円かかるとすると35年で2,100万円です。

大雑把ですが、5,000万円の住宅を買うと、35年間の総支払額は8,000万円かかることになります。
実際の支払総額は、借入期間、戸建てかマンションかなどの前提条件で、大きく変わりますのでご注意ください。


35年後のことは誰にもわかりませんので、単なる経験則です。
物価変動率も考慮しないとします。

築35年のマンションだと、管理組合がしっかりしていて適切な修繕や住環境が維持されていれば、購入価額の3割~4割り程度の価額ではないかと思います。

築35年の戸建てだと、建物価額はゼロなので、土地の価額のみとなります。
購入時に、建物価額3,000万円、土地価額2,000万円とすると、土地価額2,000万円となります。

5,000万円の住宅を購入して35年の支払総額が8,000万円、35年後の処分価額が2,000万円だとすると差引のコストは6,000万円となります。


一方、35年間賃貸で生活するとすると、142,857円/月(6,000万円÷420ヶ月)ですが、2年に一度更新料が発生するとすると、ざっくり毎月のコストは15万円程度でしょうか。

家賃15万円だと東京都の23区内の住宅地で40~60㎡、郊外だと70~80㎡くらいの住宅に住めると思います。

なお、賃貸住宅の場合で数字に現れない大きなメリットは、自然災害に対するリスクは大家が負うことです。それ以外にも、35年間の家族構成に変化に対して柔軟に対応できる点もあります。


住宅をコストと見る限りおいては、住宅を購入しても賃貸で過ごしても、大きな差はないように思います。

住宅を数字で検討することも必要ですが、結局自分の家が欲しいと思うのか、ローンに縛られたくないと思うのか、などの個人の価値観ではないでしょうか。

 

∞∞ 吉岡 ∞∞

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