【相続税】タワーマンションによる相続税の節税

-タワーマンション相続税節税とは-

タワーマンション相続税節税、略してタワマン節税というのがあります。
相続税は時価以上で評価して課税することはできないため、安全を見て時価よりも低く評価することになっています。その価格水準はつぎのとおりです。

評価方法 価格水準
土地 路線価 公示地価の80%
建物 固定資産税評価額 建築家価額の50%~70%

この時価と相続税評価の乖離を利用して不動産投資をするのが不動産による相続税対策なのですが、タワーマンションは特にその効果が大きいといわれています。
タワーマンションは一定の敷地の上に高層マンションが建っていますが、世帯数が多いため1戸当たりの土地の持分が小さいという特徴があります。つまり好立地であっても路線価の影響度合いが小さいという特徴があります。
また、タワーマンションは高層階になるほど市場価額は高くなりますが、その相続税評価は高層階の価格上昇を反映することのない固定資産税評価額となっています。
そのため、タワーマンションの高層階を購入すれば購入価額と相続税評価の乖離は他の不動産に比べて大きく、相続税の節税効果が大きいといえます。


-国税庁サンプル調査と見解-

平成27年 10 月 27 日の政府税制調査会でも取り上げられていますが、国税庁が実施した中古のタワーマンション(20 階以上)の売買価格と財産評価額の乖離の実態を把握するためサンプル調査を行ったところ、平均で約3倍、最大で約7倍の乖離率あったとしています。

サンプル数 平均値 中央値 最大値 最小値
343 3.04 2.98 6.93 0.57

 

また、平成 27 年 10 月 29 日、タワマン節税に対するつぎのような国税庁の見解が発表され、行き過ぎた節税対策について、一定の牽制をしました。

当庁としては,実質的な租税負担の公平の観点から看過しがたい事態がある場合には,これまでも財産評価基本通達 6 項を活用してきたところですが,今後も,適正な課税の観点から財産評価基本通達 6 項の運用を行いたいと考えております。

(参考)
財産評価基本通達 6 項

(この通達の定めにより難い場合の評価)
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

 

∞∞ 吉岡 ∞∞

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